제5공화국 시절이었던 1981년 9월 부산에서 독서모임을 하던 학생, 교사, 회사원 등이 영장도 없이 체포돼 살인적인 고문을 당하며 공산주의자로 몰렸던 실화 ‘부림사건’을 배경으로 제작된 영화 <변호인>에서 송우석 변호사는 증인 차동영에게 이렇게 말한다. ‘국가란 국민입니다.’

▲ 출처 :한국강사신문(http://www.lecturernews.com/news/articleView.html?idxno=17864)

송우석 변호사는 고 노무현 전 대통령이라는 사실로 영화개봉 전부터 장안에 화제가 됐던 영화다. 위 대사는 영화 속 송우석 변호사가 했던 유명한 명대사로, 헌법 제1조1항과 2항에 따라 대한민국의 주인은 국민이다. 즉, 국가의 권력은 국민의 보호를 위해서만 발현되어야 한다. 실제로 대한민국은 국민연금법, 국민건강증진법과 같이 국민을 위한 많은 법이 존재한다. 그러나 일부 법은 국가의 권력이 국민보다 앞서 국민을 보호하지 못하는 경우가 있다. 그것은 바로 ‘국세 우선권’이다.

▲ 출처 :부산일보(http://www.busan.com/view/busan/view.php?code=2021091319221034663)

기사 내용에 따르면 부산 서면 A 오피스텔에 전세로 입주한 취업준비생 B 씨는 임대인이 파산신청을 하여 오피스텔이 경매로 넘어가 자신의 전 재산인 보증금을 못 돌려받는다고 한다. 그 이유는 바로 ‘국세 우선권’ 때문이다. 국가가 임대인의 밀린 국세를 우선 체납하기 때문에 B 씨는 보증금을 못 돌려받게 되는 것이다. 이렇듯 국가는 피해자를 지켜주지 못할망정 청년의 전 재산인 보증금을 가져가고 있다.

이것은 크나큰 법의 허점이므로 반드시 해결해야하는 문제이다. 따라서 국세 우선권에 의한 청년들의 피해를 보완하는 해결방안과 국가의 정책 방향성을 아래에 나열해보고자 한다. 국세 우선권이란 “국세 채권과 다른 공과금 및 그 밖의 채권이 동시에 납세자의 재산에서 강제징수 절차에 따라 징수되는 경우, 국세 채권을 다른 공과금 및 그 밖의 채권보다 먼저 징수하는 것을 이르는 말.”이라는 뜻이다.

국민이 국가에 거주하려면 국가는 운영이 필요하므로 세금 징수는 당연지사이다. 그러므로 국민이 세금을 체납하면 국가는 세금체납자의 재산을 압류하거나 공매하여 체납금을 징수하는 것이다. 이처럼 국세 우선권은 국민이 살 수 있는 국가를 유지하기 위해서는 필요하다. 그러나 국세 우선권에 의해 선량한 국민이 큰 피해를 보기도 한다. 그 사람들은 바로 ‘전세 임차인’이다. 임대인 중 일부는 국세를 체납하여 국세 우선권에 의해 집이 공매 넘어가게 된다. 그 돈으로 국가는 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 것이 아니라 임대인의 밀린 체납금을 먼저 징수하여 임차인은 자신의 전 재산인 전세보증금을 돌려받지 못하는 문제가 생기는 것이다. 국세 우선권은 위에서 말한 거와 같이 나라 운영에 있어 반드시 존재해야 하는 법이다.

그러나 국가는 현재 국세 우선권을 통해 악성 임대인들의 ‘깡통전세 사기’를 더욱 쉽게 만들어 준다. 깡통전세사기란 매도인이 미리 준비된 신용불량자나 노숙자에게 명의를 신탁 형식으로 받는다. 이걸 모르는 세입자피해자는 전세 계약을 하게 된다. 계약 후 임대인은 원래 임대인이 아닌 신용불량자나 노숙자이므로 세금 체납이 생겨 ‘국세 우선권’에 의해서 집은 공매로 넘어가게 돼 임차인은 전세금을 돌려받지 못하게 되는 것이다. 여기서 중요한 점은 전세 사기 피해자 대부분은 2030대 청년임차인이라는 점이다. 기사 내용에 따르면 2017~2021년 8월 기준 보증금 미반환 사례는 2,160건이며 이 중 2030 청년임차인이 67.6%로 나타났다. 즉 국가는 악성 임대인들의 전세 사기를 막고 있지 못할뿐더러 청년임차인의 목숨 같은 전 재산을 빼앗는 것에 일조하고 있다. 그렇다면 왜 청년임차인들이 악성 임대인들의 주요 대상이 되는 것일까?

첫 번째 이유는 2030대 청년 대부분은 부동산 경험이 많이 부족하기 때문이다. 사회 초년생 혹은 학생이므로 처음 집을 계약했을 때 부모님과 같이 집을 알아보거나 부모님이 알아서 해주는 경우가 과반수일 것이다. 에디터(필자) 또한 마찬가지로 첫 월세 계약 시 부모님이 같이 동반하여 계약을 해주었기 때문에 부동산과 관련된 내용을 접하지 못했기 때문에 부동산 지식이 매우 무지했다. 그렇기에 자신 혼자서 처음으로 집을 계약할 경우 경험이 많이 부족하므로 낯선 용어와 법들은 청년들을 무척이나 당황 시켜 판단이 흐려질 것이다. 그러므로 악성 임대인들은 판단이 쉽게 흐려지며 부동산 지식이 부족한 사회 초년생들을 자신들의 범죄 주요 표적으로 삼는 것이다.

두 번째로는 대한민국 집값이 매우 비싸기 때문이다. 한국 부동산원 통계자료에 따르면 2015년 5월부터 2021년 9월까지 서울의 매매가격지수는 82.2에서 102로 엄청난 폭등이 일어났다. 그렇기에 청년들의 서울에서 자신의 집을 구하는 것은 하늘의 별 따기가 되고 있다. 그래서 청년들은 주요 회사 근무지인 강남, 여의도에서 매매는 물론 월세도 부담되므로 서울 중심지역이 아닌 강서구와 같은 서울 중심지역보다 비교적 집값이 싼 곳에서 내 집 마련 목표를 품고 월세가 아닌 전세를 알아보게 된다. 여기서 중요한 점은 이러한 지역은 집값이 싸므로 사람들이 몰려 전세가 흔치 않게 된다는 점이다. 물론 서울 중심 지역보단 전세가가 싸지만 ‘수요·공급의 법칙’에 의해 전세가가 비싸지게 된다. 전세가 귀한 것을 깨달은 청년들은 전세를 못 얻을까 봐 섣불리 계약을 진행했을 것이다. 그러므로 비싼 집값은 악성 임대인들이 청년임차인들을 쉽게 노릴 수 있게 되는 것이다. 실제로 기사 내용에 따르면 2030대 청년임차인의 전세 사기 피해가 가장 많은 곳은 서울 강서구 화곡동으로 조사됐으며 화곡동에서 발생한 피해 사례 498건20대 85건, 30대 413건은 2030 전체 피해 사례 1459건의 34.1%에 달한다고 한다.

이렇듯 국세 우선권을 악용하는 임대인으로부터 청년은 자신들을 지키는 방법은 없을까? 있다.

 첫 번째로는 임차인은 임대인에게 국세 완납 증명서를 요구해야 한다. 임차인은 임대인이 국세를 완납했는지 수시로 확인해봐야 한다. 여기서 중요한 점은 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 있는 점이다. 세금을 완납한 임대인은 요구를 들어주겠지만 세금을 완납하지 않은 임대인일 경우에는 요구를 거절할 것이다. 만약 거절할 경우 임차인은 임대인을 의심해 볼 수 있다.

 두 번째로는 전입신고를 미뤄선 안 된다. 전입신고를 하게 되면 주택임대차보호법 제3조1항에8 따라 임차인은 전입 신고한 시점의 다음 날 0시에 대항력을 가지게 된다. 대항력이란 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리인 우선변제권을 가지는 것이다. 그러므로 전입신고를 빨리해야 한다.

 마지막으로는 등기부등본을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 이것이 가장 중요하다. 등기부등본를 확인할 때 특히 을구란을 세심하게 봐야 한다. 을구란에는 소유권자의 빚이 적혀있는데 을구란에 적혀있는 것이 없거나 을구란에 적힌 빚이 내 보증금을 위협하지 않을만한 정도인지를 잘 판단해야 한다. 국세 우선권을 악용하는 악성 임대인들을 막기 위해서는 국가의 노력이 가장 필요하다. 청년의 노력만으로 악성 임대인들을 막을 수 없다. 그러므로 청년들은 국가의 도움이 절실히 필요하다. 그렇다면 ‘전세 사기의 원천인 전세제도를 없애고 국세 우선권에 예외를 적용할 수 있겠지만 안타깝게도 그럴 수 없다. 대한민국에서 오랫동안 정착한 전세제도를 없애기에는 큰 변화가 일어날 것이므로 피해당하는 사람이 매우 많을 것이다.

국세 우선권도 마찬가지이다. 국세 우선권은 앞서 말했듯이 국가 운영에 있어 매우 중요한 제도이므로 예외를 적용하기는 힘들다.

그렇다면 국가는 청년임차인들을 위해 어떠한 법이나 제도를 발현시켜야 할까? 간단하다. 앞서 말한 해결방안을 국가의 제도나 법으로 더욱이 강화하면 된다.

  첫 번째로는 ‘국세 완납 증명서’에 대한 제도를 바꾸면 된다. ‘임차인이 임대인에게 요구했을 때 임대인을 거절할 수 있다는 제도를 분기에 한 번씩 임대인이 임차인에게 국세 완납 증명서를 필수로 보여줘야 하는 것으로 바꾸는 것이다. 국가의 제도로 인해 악성 임대인들은 필수적으로 국세 완납 증명서를 보여줘야 하므로 그들의 사기 수법인 ‘깡통전세 사기’를 막을 수 있다.

  두 번째로는 국가는 주택임대차보호법 제3조1항을 수정해야 한다. 임차인이 전입 신고한 즉시 대항력을 가질 수 있게 해야 한다. 대항력을 발생하기 전에 존재하는 시간 공백을 이용하여 악성 임대인들은 전세담보대출 받는다. 여기서 중요한 것은 임대인이 이러한 시간 공백에 전세담보대출을 받으면 경매 시 임차인의 전세금 변제 순서가 뒤로 밀리게 돼 전세금을 돌려받지 못할 수 있다.

마지막으로는 국가는 청소년, 청년들을 대상으로 부동산 교육을 의무화해야 한다.  주(住)는 인간생활의 삼대 요소 중 하나로 매우 중요하다. 그러므로 청소년, 청년들은 대상으로 부동산과 관련된 상식적인 용어, 법률, 제도를 알려줄 필요가 있다. 정식적인 과목으로 시험을 봐 점수를 매기는 것이 아니라 성교육, 학교 폭력 예방 교육, 자살 예방 교육 등과 같이 가끔 듣는 수업으로 부담감을 덜며 재밌고 어렵지 않게 부동산과 관련된 상식적인 용어, 법률, 제도를 알려주는 것이다. 물론 얕은 지식이겠지만 고등학교 때 배운 예방 교육을 기억하여 실천하듯이 전세 사기를 예방법을 기억하여 실천할 것이다. 따라서 전세 사기를 당하지 않기 위해서는 각자의 노력도 필요하다. 전세 계약을 앞둔 청년임차인들은 자신을 지켜줄 사람은 오직 나뿐이라는 것을 인지하며 부동산 공부를 얕게라도 공부해야 한다. 마찬가지로 국가 또한 여러 법과 제도를 발현시켜 청년임차인들을 지키고 청년을 괴롭히는 전세 사기의 뿌리를 뽑아야 한다.

* 본 원고는 경기도공익활동지원센터 에디터가 작성한 원고로, 센터의 공식의견과 다를 수 있습니다.