함께 사는 즐거움을 알리고, 더 나은 삶을 상상하며, 

나이 듦의 지혜를 배워가고 있는 사회주택 활동가, 김수동(탄탄주택협동조합 이사장)

전세사기 피해자가 된다는 것

전세사기 피해자가 된다는 것은 단순히 돈을 잃는 경제적 문제를 넘어 한 개인의 삶 전체가 송두리째 무너지는 재난과 같다. 안식처여야 할 집은 불안과 공포의 공간으로 변한다. 언제 쫓겨날지 모른다는 생각에 잠을 이룰 수 없고, 직장 생활이나 학업 등 기본적인 일상조차 유지하기 어렵다. 결혼, 출산, 내 집 마련 등 소박하게 꿈꾸던 모든 미래 계획이 산산조각 나고, 삶은 오직 사기 피해를 해결하기 위한 고통스러운 법적 싸움으로만 채워진다. 이는 곧바로 정신적 파멸로 이어진다. 피해자들은 극심한 우울증, 불면증, 공황장애에 시달리며, 세상과 사람에 대한 깊은 불신이 생겨 대인관계마저 단절된다. 가장 힘든 것은 '네가 부주의해서 당한 것 아니냐'는 식의 피해자를 탓하는 사회적 시선이다. 도움과 위로를 받아야 할 상황에서 오히려 비난의 대상이 되면서 피해자들은 깊은 소외감과 무력감을 느낀다. 사기꾼을 잡고 피해를 복구하는 모든 과정을 오롯이 피해자 혼자 감당해야 하는 현실은 이들을 더욱 깊은 절망으로 몰아넣는다.

경기도의 피해현황

2025년 6월 말 기준으로 전세사기피해지원 특별법상 피해 사실이 인정된 피해자는 총 3만 명을 넘어섰으며 이 중 경기도 거주자가 6,657명으로 전국 두 번째로 많다. 20~30대 청년층 피해자가 75%를 차지한다. 2024년 6월부터 2025년 9월까지 약 1년 4개월간 경기도 전세피해지원센터에 접수된 피해액은 6,664억 원에 달하며, 주로 수원, 화성, 부천, 안산, 용인 등 청년층 주거 수요가 많은 지역에서 대규모 피해가 발생했다. 경기도의 주요 대규모 전세사기 사례로는 화성 동탄 오피스텔 사기와 수원 다세대주택 사기 사건이 있다. 화성 동탄 사건에서는 임대인 부부가 오피스텔 268채를 무자본 갭투자로 사들여 170억 원의 보증금을 편취했으며, 145명의 피해자가 발생했다. 수원에서는 한 임대인 일가족이 수백 건의 피해를 입히고 잠적하여 150건 이상의 피해 신고가 접수되었으며, 이들 사건 모두 사회초년생 등 젊은 층이 주요 피해자였다.

탄탄주택협동조합의 탄생

2023년 초 경기도 화성 동탄 지역에서 대규모 오피스텔 전세사기 사건이 터졌을 때도 막막한 현실 앞에서 피해자들은 뿔뿔이 흩어져 외롭고 고립된 싸움을 시작해야 하는 상황이었다.

'화성동탄 전세사기' 167명에 214억 가로채… 무더기 재판행(출처 : 경기일보)

https://www.kyeonggi.com/article/20230629580294

하지만 절망의 자리에 주저앉는 대신 함께 손을 잡고 연대와 협력으로 맞서 보자고 나선 이들이 있었다. (사)한국사회주택협회가 사회적경제 방식으로 피해를 치유하는 모델을 제안했고, 여기에 21명의 피해 당사자와 7명의 사회주택 활동가들이 마음을 모았다. 2023년 5월 12일, ‘피해자는 약자’라는 통념을 깨고 당사자들이 직접 문제 해결의 주체로 나서는 ‘탄탄주택협동조합’이 탄생한 것이다. 우리는 개인의 고립된 싸움이 아닌 함께 일어서는 길을 선택한 것이다.

탄탄주택협동조합 총회

서두에서 살펴본 바와 같이 전세사기 피해자는 금전적인 피해는 물론이고 정신적 고통, 사회에 대한 불신, 트라우마로 인한 고통이 크다. 그래서 탄탄주택협동조합이 하는 일을 우리는 단순한 피해 '보상'이 아닌 '치유'라 부른다.

탄탄주택협동조합은 전세사기 피해자가 계약한 오피스텔을 가해자로부터 인수했다. 인수한 주택을 10년 장기임대주택으로 등록하고 임대주택 사업자가 되었다. 다음으로 조합은 조합원들과 시세 90% 이하(HUG 보증보험 가입 기준)로 임대차 계약을 새로이 체결한다. 그리고 10%는 협동조합 출자금으로 약정한다. 이후 장기저리인내자금1)을 조달하여 보증부 월세로 전환하고, 월세 수익으로 이익잉여금2)을 누적하여 출자금 반환자금을 마련하는 사업모델이다. 조합원들은 역전세가 발생한 만큼 일부 손실(6.5%)을 감수해야 했지만 빠르게 일상을 회복하고 안정적으로 거주하거나 필요시 보증금을 반환받아 퇴거할 수 있었다.

가시밭길을 걷다: 공공의 외면과 불신

탄탄주택협동조합의 길은 이름과 달리 결코 ‘탄탄’하지 않았다. 우리가 마주한 가장 큰 어려움은 서로 믿고 협력해야 할 공공 부문의 차가운 외면과 불신이었다.

경기도 정책자금 연계가 무산되었고, 주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금반환보증보험 가입을 거절했다. 심지어 일부 공공 인사는 사회주택 활동가들을 ‘보조금 헌터’라 음해했고, 공공의 전세사기피해지원센터조차 탄탄주택협동조합에 대해 부정적인 상담으로 일관했다. 이에 불안을 느낀 한 조합원은 법원에 임차권등기명령3)을 신청했고, 법원은 해당 여부에 대한 정확한 사실관계 확인 없이 임차권등기명령을 수용하여 결과적으로 조합이 임차보증금 미반환 가해자 처지가 되기도 했다. 이런 와중에도 조합은 오피스텔 인수 과정에서 1억 4천만원이 넘는 취등록세를 국가에 고스란히 내야 했다.

이처럼 제도의 사각지대와 거버넌스의 어려움 속에서 우리의 여정은 더욱 고될 수밖에 없었다. 가장 큰 난관은 보증금 반환을 위한 자금 마련이다. 경기도의 공익 목적 정책자금을 활용할 계획이었으나 실무 논의 과정에서 다양한 쟁점이 부각되어 결과적으로 무산되었다. 가능한 다른 방법을 찾아야만 했다. 다행히 우리의 진심은 시민사회의 공감과 함께 사회적 연대를 불러일으켰다. 한국사회가치연대기금의 사회적금융 지원, 화성시 사회적경제지원센터와 지역 신협의 협동금융 지원, 그리고 뜻을 함께한 시민들과 전문가들의 기부와 자문이 더해져 필요한 자금을 확보할 수 있었고 불가능해 보였던 길을 열 수 있었다.

마음치유 100% : 신뢰와 희망의 회복

설립 2년 만에 탄탄주택협동조합이 이뤄낸 피해 회복률 93.57%는 정부의 특별법은 물론 그 어떤 다른 대안보다 빠르고 실효성 있는 놀라운 성과다. 하지만 경제적 보상보다 더 중요한 것은 숫자로 표현할 수 없는 ‘마음의 치유’와 ‘사회의 신뢰 회복’이다.

한 조합원은 이렇게 말했다. “처음 조합 설립 때부터 지금까지 모든 순간이 낯설고 쉽지 않았는데… 이번 일로, 아직 우리 사회에 누군가의 고통에 함께 아파하는 분들이 계시다는 것을 알게 되었고, 나도 언젠가 받은 마음을 돌려줄 수 있는 사람이 되고 싶다는 생각이 들었습니다.”

또 다른 조합원은 “항상 마음 한편에 같은 상처를 받은 분들이 함께 힘내고 있다는 것이 큰 위로가 되었다”고 우리에게 마음을 전했다.

사회적경제박람회 수상 모습

이는 단순한 경제적 보상을 넘어, 사회적 재난으로 무너졌던 인간관계에 대한 신뢰를 회복하고, 공동체의 온기 속에서 새로운 희망을 발견한 ‘치유’의 과정이었다. 이러한 성과를 인정받아 조합은 '2024 대한민국 사회적경제박람회 대상'을 수상하는 영예를 안기도 했다.

남은 과제와 새로운 시작

탄탄주택협동조합의 성공은 끝이 아닌 새로운 시작이다. 이 소중한 경험이 더 널리 확산되고 제2, 제3의 탄탄주택협동조합으로 이어지기 위해서는 풀어야 할 과제들이 남아있다.

탄탄주택협동조합 성과공유회 및 전세 대책 토론회

무엇보다 민간의 자발적인 노력을 폄훼하고 불신하기보다, 공공과 시민사회가 머리를 맞대고 협력하는 거버넌스의 복원이 필요하다. 다음으로 협동조합의 활동을 뒷받침할 장기저리의 공급자 금융과 취등록세 등 세제 지원이 절실하다. 이를 통해 피해자들이 겪는 국가와 사회에 대한 신뢰 상실, 노동력 손실 등 깊은 내상을 지속적으로 보듬는 사회적 노력이 동반되어야 한다.

탄탄주택협동조합은 사회적 재난 앞에서 개인이 얼마나 무력할 수 있는지, 그러나 ‘함께’일 때 얼마나 강해질 수 있는지를 보여준 희망의 증거이다. 이들의 용기 있는 도전이 더 많은 연대를 이끌어 내고, 우리 사회를 더 안전하고 탄탄하게 만드는 소중한 이정표가 되기를 기대한다.

돌이켜보면, 공공의 외면과 불신 속에서 한 걸음 한 걸음 내딛던 그 막막했던 시간에 우리의 목소리에 귀 기울여주고, 필요한 자원을 연결하며, 든든한 동반자가 되어줄 경기도공익활동지원센터와 같은 기관이 있었다면 어땠을까 하는 아쉬움이 남습니다. 이렇게 탄탄주택협동조합의 경험을 공유할 기회를 주신 경기도공익활동지원센터에 감사드립니다.

제5공화국 시절이었던 1981년 9월 부산에서 독서모임을 하던 학생, 교사, 회사원 등이 영장도 없이 체포돼 살인적인 고문을 당하며 공산주의자로 몰렸던 실화 ‘부림사건’을 배경으로 제작된 영화 <변호인>에서 송우석 변호사는 증인 차동영에게 이렇게 말한다. ‘국가란 국민입니다.’

▲ 출처 :한국강사신문(http://www.lecturernews.com/news/articleView.html?idxno=17864)

송우석 변호사는 고 노무현 전 대통령이라는 사실로 영화개봉 전부터 장안에 화제가 됐던 영화다. 위 대사는 영화 속 송우석 변호사가 했던 유명한 명대사로, 헌법 제1조1항과 2항에 따라 대한민국의 주인은 국민이다. 즉, 국가의 권력은 국민의 보호를 위해서만 발현되어야 한다. 실제로 대한민국은 국민연금법, 국민건강증진법과 같이 국민을 위한 많은 법이 존재한다. 그러나 일부 법은 국가의 권력이 국민보다 앞서 국민을 보호하지 못하는 경우가 있다. 그것은 바로 ‘국세 우선권’이다.

▲ 출처 :부산일보(http://www.busan.com/view/busan/view.php?code=2021091319221034663)

기사 내용에 따르면 부산 서면 A 오피스텔에 전세로 입주한 취업준비생 B 씨는 임대인이 파산신청을 하여 오피스텔이 경매로 넘어가 자신의 전 재산인 보증금을 못 돌려받는다고 한다. 그 이유는 바로 ‘국세 우선권’ 때문이다. 국가가 임대인의 밀린 국세를 우선 체납하기 때문에 B 씨는 보증금을 못 돌려받게 되는 것이다. 이렇듯 국가는 피해자를 지켜주지 못할망정 청년의 전 재산인 보증금을 가져가고 있다.

이것은 크나큰 법의 허점이므로 반드시 해결해야하는 문제이다. 따라서 국세 우선권에 의한 청년들의 피해를 보완하는 해결방안과 국가의 정책 방향성을 아래에 나열해보고자 한다. 국세 우선권이란 “국세 채권과 다른 공과금 및 그 밖의 채권이 동시에 납세자의 재산에서 강제징수 절차에 따라 징수되는 경우, 국세 채권을 다른 공과금 및 그 밖의 채권보다 먼저 징수하는 것을 이르는 말.”이라는 뜻이다.

국민이 국가에 거주하려면 국가는 운영이 필요하므로 세금 징수는 당연지사이다. 그러므로 국민이 세금을 체납하면 국가는 세금체납자의 재산을 압류하거나 공매하여 체납금을 징수하는 것이다. 이처럼 국세 우선권은 국민이 살 수 있는 국가를 유지하기 위해서는 필요하다. 그러나 국세 우선권에 의해 선량한 국민이 큰 피해를 보기도 한다. 그 사람들은 바로 ‘전세 임차인’이다. 임대인 중 일부는 국세를 체납하여 국세 우선권에 의해 집이 공매 넘어가게 된다. 그 돈으로 국가는 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 것이 아니라 임대인의 밀린 체납금을 먼저 징수하여 임차인은 자신의 전 재산인 전세보증금을 돌려받지 못하는 문제가 생기는 것이다. 국세 우선권은 위에서 말한 거와 같이 나라 운영에 있어 반드시 존재해야 하는 법이다.

그러나 국가는 현재 국세 우선권을 통해 악성 임대인들의 ‘깡통전세 사기’를 더욱 쉽게 만들어 준다. 깡통전세사기란 매도인이 미리 준비된 신용불량자나 노숙자에게 명의를 신탁 형식으로 받는다. 이걸 모르는 세입자피해자는 전세 계약을 하게 된다. 계약 후 임대인은 원래 임대인이 아닌 신용불량자나 노숙자이므로 세금 체납이 생겨 ‘국세 우선권’에 의해서 집은 공매로 넘어가게 돼 임차인은 전세금을 돌려받지 못하게 되는 것이다. 여기서 중요한 점은 전세 사기 피해자 대부분은 2030대 청년임차인이라는 점이다. 기사 내용에 따르면 2017~2021년 8월 기준 보증금 미반환 사례는 2,160건이며 이 중 2030 청년임차인이 67.6%로 나타났다. 즉 국가는 악성 임대인들의 전세 사기를 막고 있지 못할뿐더러 청년임차인의 목숨 같은 전 재산을 빼앗는 것에 일조하고 있다. 그렇다면 왜 청년임차인들이 악성 임대인들의 주요 대상이 되는 것일까?

첫 번째 이유는 2030대 청년 대부분은 부동산 경험이 많이 부족하기 때문이다. 사회 초년생 혹은 학생이므로 처음 집을 계약했을 때 부모님과 같이 집을 알아보거나 부모님이 알아서 해주는 경우가 과반수일 것이다. 에디터(필자) 또한 마찬가지로 첫 월세 계약 시 부모님이 같이 동반하여 계약을 해주었기 때문에 부동산과 관련된 내용을 접하지 못했기 때문에 부동산 지식이 매우 무지했다. 그렇기에 자신 혼자서 처음으로 집을 계약할 경우 경험이 많이 부족하므로 낯선 용어와 법들은 청년들을 무척이나 당황 시켜 판단이 흐려질 것이다. 그러므로 악성 임대인들은 판단이 쉽게 흐려지며 부동산 지식이 부족한 사회 초년생들을 자신들의 범죄 주요 표적으로 삼는 것이다.

두 번째로는 대한민국 집값이 매우 비싸기 때문이다. 한국 부동산원 통계자료에 따르면 2015년 5월부터 2021년 9월까지 서울의 매매가격지수는 82.2에서 102로 엄청난 폭등이 일어났다. 그렇기에 청년들의 서울에서 자신의 집을 구하는 것은 하늘의 별 따기가 되고 있다. 그래서 청년들은 주요 회사 근무지인 강남, 여의도에서 매매는 물론 월세도 부담되므로 서울 중심지역이 아닌 강서구와 같은 서울 중심지역보다 비교적 집값이 싼 곳에서 내 집 마련 목표를 품고 월세가 아닌 전세를 알아보게 된다. 여기서 중요한 점은 이러한 지역은 집값이 싸므로 사람들이 몰려 전세가 흔치 않게 된다는 점이다. 물론 서울 중심 지역보단 전세가가 싸지만 ‘수요·공급의 법칙’에 의해 전세가가 비싸지게 된다. 전세가 귀한 것을 깨달은 청년들은 전세를 못 얻을까 봐 섣불리 계약을 진행했을 것이다. 그러므로 비싼 집값은 악성 임대인들이 청년임차인들을 쉽게 노릴 수 있게 되는 것이다. 실제로 기사 내용에 따르면 2030대 청년임차인의 전세 사기 피해가 가장 많은 곳은 서울 강서구 화곡동으로 조사됐으며 화곡동에서 발생한 피해 사례 498건20대 85건, 30대 413건은 2030 전체 피해 사례 1459건의 34.1%에 달한다고 한다.

이렇듯 국세 우선권을 악용하는 임대인으로부터 청년은 자신들을 지키는 방법은 없을까? 있다.

 첫 번째로는 임차인은 임대인에게 국세 완납 증명서를 요구해야 한다. 임차인은 임대인이 국세를 완납했는지 수시로 확인해봐야 한다. 여기서 중요한 점은 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 있는 점이다. 세금을 완납한 임대인은 요구를 들어주겠지만 세금을 완납하지 않은 임대인일 경우에는 요구를 거절할 것이다. 만약 거절할 경우 임차인은 임대인을 의심해 볼 수 있다.

 두 번째로는 전입신고를 미뤄선 안 된다. 전입신고를 하게 되면 주택임대차보호법 제3조1항에8 따라 임차인은 전입 신고한 시점의 다음 날 0시에 대항력을 가지게 된다. 대항력이란 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리인 우선변제권을 가지는 것이다. 그러므로 전입신고를 빨리해야 한다.

 마지막으로는 등기부등본을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 이것이 가장 중요하다. 등기부등본를 확인할 때 특히 을구란을 세심하게 봐야 한다. 을구란에는 소유권자의 빚이 적혀있는데 을구란에 적혀있는 것이 없거나 을구란에 적힌 빚이 내 보증금을 위협하지 않을만한 정도인지를 잘 판단해야 한다. 국세 우선권을 악용하는 악성 임대인들을 막기 위해서는 국가의 노력이 가장 필요하다. 청년의 노력만으로 악성 임대인들을 막을 수 없다. 그러므로 청년들은 국가의 도움이 절실히 필요하다. 그렇다면 ‘전세 사기의 원천인 전세제도를 없애고 국세 우선권에 예외를 적용할 수 있겠지만 안타깝게도 그럴 수 없다. 대한민국에서 오랫동안 정착한 전세제도를 없애기에는 큰 변화가 일어날 것이므로 피해당하는 사람이 매우 많을 것이다.

국세 우선권도 마찬가지이다. 국세 우선권은 앞서 말했듯이 국가 운영에 있어 매우 중요한 제도이므로 예외를 적용하기는 힘들다.

그렇다면 국가는 청년임차인들을 위해 어떠한 법이나 제도를 발현시켜야 할까? 간단하다. 앞서 말한 해결방안을 국가의 제도나 법으로 더욱이 강화하면 된다.

  첫 번째로는 ‘국세 완납 증명서’에 대한 제도를 바꾸면 된다. ‘임차인이 임대인에게 요구했을 때 임대인을 거절할 수 있다는 제도를 분기에 한 번씩 임대인이 임차인에게 국세 완납 증명서를 필수로 보여줘야 하는 것으로 바꾸는 것이다. 국가의 제도로 인해 악성 임대인들은 필수적으로 국세 완납 증명서를 보여줘야 하므로 그들의 사기 수법인 ‘깡통전세 사기’를 막을 수 있다.

  두 번째로는 국가는 주택임대차보호법 제3조1항을 수정해야 한다. 임차인이 전입 신고한 즉시 대항력을 가질 수 있게 해야 한다. 대항력을 발생하기 전에 존재하는 시간 공백을 이용하여 악성 임대인들은 전세담보대출 받는다. 여기서 중요한 것은 임대인이 이러한 시간 공백에 전세담보대출을 받으면 경매 시 임차인의 전세금 변제 순서가 뒤로 밀리게 돼 전세금을 돌려받지 못할 수 있다.

마지막으로는 국가는 청소년, 청년들을 대상으로 부동산 교육을 의무화해야 한다.  주(住)는 인간생활의 삼대 요소 중 하나로 매우 중요하다. 그러므로 청소년, 청년들은 대상으로 부동산과 관련된 상식적인 용어, 법률, 제도를 알려줄 필요가 있다. 정식적인 과목으로 시험을 봐 점수를 매기는 것이 아니라 성교육, 학교 폭력 예방 교육, 자살 예방 교육 등과 같이 가끔 듣는 수업으로 부담감을 덜며 재밌고 어렵지 않게 부동산과 관련된 상식적인 용어, 법률, 제도를 알려주는 것이다. 물론 얕은 지식이겠지만 고등학교 때 배운 예방 교육을 기억하여 실천하듯이 전세 사기를 예방법을 기억하여 실천할 것이다. 따라서 전세 사기를 당하지 않기 위해서는 각자의 노력도 필요하다. 전세 계약을 앞둔 청년임차인들은 자신을 지켜줄 사람은 오직 나뿐이라는 것을 인지하며 부동산 공부를 얕게라도 공부해야 한다. 마찬가지로 국가 또한 여러 법과 제도를 발현시켜 청년임차인들을 지키고 청년을 괴롭히는 전세 사기의 뿌리를 뽑아야 한다.

* 본 원고는 경기도공익활동지원센터 에디터가 작성한 원고로, 센터의 공식의견과 다를 수 있습니다.