함께 사는 즐거움을 알리고, 더 나은 삶을 상상하며, 

나이 듦의 지혜를 배워가고 있는 사회주택 활동가, 김수동(탄탄주택협동조합 이사장)

전세사기 피해자가 된다는 것

전세사기 피해자가 된다는 것은 단순히 돈을 잃는 경제적 문제를 넘어 한 개인의 삶 전체가 송두리째 무너지는 재난과 같다. 안식처여야 할 집은 불안과 공포의 공간으로 변한다. 언제 쫓겨날지 모른다는 생각에 잠을 이룰 수 없고, 직장 생활이나 학업 등 기본적인 일상조차 유지하기 어렵다. 결혼, 출산, 내 집 마련 등 소박하게 꿈꾸던 모든 미래 계획이 산산조각 나고, 삶은 오직 사기 피해를 해결하기 위한 고통스러운 법적 싸움으로만 채워진다. 이는 곧바로 정신적 파멸로 이어진다. 피해자들은 극심한 우울증, 불면증, 공황장애에 시달리며, 세상과 사람에 대한 깊은 불신이 생겨 대인관계마저 단절된다. 가장 힘든 것은 '네가 부주의해서 당한 것 아니냐'는 식의 피해자를 탓하는 사회적 시선이다. 도움과 위로를 받아야 할 상황에서 오히려 비난의 대상이 되면서 피해자들은 깊은 소외감과 무력감을 느낀다. 사기꾼을 잡고 피해를 복구하는 모든 과정을 오롯이 피해자 혼자 감당해야 하는 현실은 이들을 더욱 깊은 절망으로 몰아넣는다.

경기도의 피해현황

2025년 6월 말 기준으로 전세사기피해지원 특별법상 피해 사실이 인정된 피해자는 총 3만 명을 넘어섰으며 이 중 경기도 거주자가 6,657명으로 전국 두 번째로 많다. 20~30대 청년층 피해자가 75%를 차지한다. 2024년 6월부터 2025년 9월까지 약 1년 4개월간 경기도 전세피해지원센터에 접수된 피해액은 6,664억 원에 달하며, 주로 수원, 화성, 부천, 안산, 용인 등 청년층 주거 수요가 많은 지역에서 대규모 피해가 발생했다. 경기도의 주요 대규모 전세사기 사례로는 화성 동탄 오피스텔 사기와 수원 다세대주택 사기 사건이 있다. 화성 동탄 사건에서는 임대인 부부가 오피스텔 268채를 무자본 갭투자로 사들여 170억 원의 보증금을 편취했으며, 145명의 피해자가 발생했다. 수원에서는 한 임대인 일가족이 수백 건의 피해를 입히고 잠적하여 150건 이상의 피해 신고가 접수되었으며, 이들 사건 모두 사회초년생 등 젊은 층이 주요 피해자였다.

탄탄주택협동조합의 탄생

2023년 초 경기도 화성 동탄 지역에서 대규모 오피스텔 전세사기 사건이 터졌을 때도 막막한 현실 앞에서 피해자들은 뿔뿔이 흩어져 외롭고 고립된 싸움을 시작해야 하는 상황이었다.

'화성동탄 전세사기' 167명에 214억 가로채… 무더기 재판행(출처 : 경기일보)

https://www.kyeonggi.com/article/20230629580294

하지만 절망의 자리에 주저앉는 대신 함께 손을 잡고 연대와 협력으로 맞서 보자고 나선 이들이 있었다. (사)한국사회주택협회가 사회적경제 방식으로 피해를 치유하는 모델을 제안했고, 여기에 21명의 피해 당사자와 7명의 사회주택 활동가들이 마음을 모았다. 2023년 5월 12일, ‘피해자는 약자’라는 통념을 깨고 당사자들이 직접 문제 해결의 주체로 나서는 ‘탄탄주택협동조합’이 탄생한 것이다. 우리는 개인의 고립된 싸움이 아닌 함께 일어서는 길을 선택한 것이다.

탄탄주택협동조합 총회

서두에서 살펴본 바와 같이 전세사기 피해자는 금전적인 피해는 물론이고 정신적 고통, 사회에 대한 불신, 트라우마로 인한 고통이 크다. 그래서 탄탄주택협동조합이 하는 일을 우리는 단순한 피해 '보상'이 아닌 '치유'라 부른다.

탄탄주택협동조합은 전세사기 피해자가 계약한 오피스텔을 가해자로부터 인수했다. 인수한 주택을 10년 장기임대주택으로 등록하고 임대주택 사업자가 되었다. 다음으로 조합은 조합원들과 시세 90% 이하(HUG 보증보험 가입 기준)로 임대차 계약을 새로이 체결한다. 그리고 10%는 협동조합 출자금으로 약정한다. 이후 장기저리인내자금1)을 조달하여 보증부 월세로 전환하고, 월세 수익으로 이익잉여금2)을 누적하여 출자금 반환자금을 마련하는 사업모델이다. 조합원들은 역전세가 발생한 만큼 일부 손실(6.5%)을 감수해야 했지만 빠르게 일상을 회복하고 안정적으로 거주하거나 필요시 보증금을 반환받아 퇴거할 수 있었다.

가시밭길을 걷다: 공공의 외면과 불신

탄탄주택협동조합의 길은 이름과 달리 결코 ‘탄탄’하지 않았다. 우리가 마주한 가장 큰 어려움은 서로 믿고 협력해야 할 공공 부문의 차가운 외면과 불신이었다.

경기도 정책자금 연계가 무산되었고, 주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금반환보증보험 가입을 거절했다. 심지어 일부 공공 인사는 사회주택 활동가들을 ‘보조금 헌터’라 음해했고, 공공의 전세사기피해지원센터조차 탄탄주택협동조합에 대해 부정적인 상담으로 일관했다. 이에 불안을 느낀 한 조합원은 법원에 임차권등기명령3)을 신청했고, 법원은 해당 여부에 대한 정확한 사실관계 확인 없이 임차권등기명령을 수용하여 결과적으로 조합이 임차보증금 미반환 가해자 처지가 되기도 했다. 이런 와중에도 조합은 오피스텔 인수 과정에서 1억 4천만원이 넘는 취등록세를 국가에 고스란히 내야 했다.

이처럼 제도의 사각지대와 거버넌스의 어려움 속에서 우리의 여정은 더욱 고될 수밖에 없었다. 가장 큰 난관은 보증금 반환을 위한 자금 마련이다. 경기도의 공익 목적 정책자금을 활용할 계획이었으나 실무 논의 과정에서 다양한 쟁점이 부각되어 결과적으로 무산되었다. 가능한 다른 방법을 찾아야만 했다. 다행히 우리의 진심은 시민사회의 공감과 함께 사회적 연대를 불러일으켰다. 한국사회가치연대기금의 사회적금융 지원, 화성시 사회적경제지원센터와 지역 신협의 협동금융 지원, 그리고 뜻을 함께한 시민들과 전문가들의 기부와 자문이 더해져 필요한 자금을 확보할 수 있었고 불가능해 보였던 길을 열 수 있었다.

마음치유 100% : 신뢰와 희망의 회복

설립 2년 만에 탄탄주택협동조합이 이뤄낸 피해 회복률 93.57%는 정부의 특별법은 물론 그 어떤 다른 대안보다 빠르고 실효성 있는 놀라운 성과다. 하지만 경제적 보상보다 더 중요한 것은 숫자로 표현할 수 없는 ‘마음의 치유’와 ‘사회의 신뢰 회복’이다.

한 조합원은 이렇게 말했다. “처음 조합 설립 때부터 지금까지 모든 순간이 낯설고 쉽지 않았는데… 이번 일로, 아직 우리 사회에 누군가의 고통에 함께 아파하는 분들이 계시다는 것을 알게 되었고, 나도 언젠가 받은 마음을 돌려줄 수 있는 사람이 되고 싶다는 생각이 들었습니다.”

또 다른 조합원은 “항상 마음 한편에 같은 상처를 받은 분들이 함께 힘내고 있다는 것이 큰 위로가 되었다”고 우리에게 마음을 전했다.

사회적경제박람회 수상 모습

이는 단순한 경제적 보상을 넘어, 사회적 재난으로 무너졌던 인간관계에 대한 신뢰를 회복하고, 공동체의 온기 속에서 새로운 희망을 발견한 ‘치유’의 과정이었다. 이러한 성과를 인정받아 조합은 '2024 대한민국 사회적경제박람회 대상'을 수상하는 영예를 안기도 했다.

남은 과제와 새로운 시작

탄탄주택협동조합의 성공은 끝이 아닌 새로운 시작이다. 이 소중한 경험이 더 널리 확산되고 제2, 제3의 탄탄주택협동조합으로 이어지기 위해서는 풀어야 할 과제들이 남아있다.

탄탄주택협동조합 성과공유회 및 전세 대책 토론회

무엇보다 민간의 자발적인 노력을 폄훼하고 불신하기보다, 공공과 시민사회가 머리를 맞대고 협력하는 거버넌스의 복원이 필요하다. 다음으로 협동조합의 활동을 뒷받침할 장기저리의 공급자 금융과 취등록세 등 세제 지원이 절실하다. 이를 통해 피해자들이 겪는 국가와 사회에 대한 신뢰 상실, 노동력 손실 등 깊은 내상을 지속적으로 보듬는 사회적 노력이 동반되어야 한다.

탄탄주택협동조합은 사회적 재난 앞에서 개인이 얼마나 무력할 수 있는지, 그러나 ‘함께’일 때 얼마나 강해질 수 있는지를 보여준 희망의 증거이다. 이들의 용기 있는 도전이 더 많은 연대를 이끌어 내고, 우리 사회를 더 안전하고 탄탄하게 만드는 소중한 이정표가 되기를 기대한다.

돌이켜보면, 공공의 외면과 불신 속에서 한 걸음 한 걸음 내딛던 그 막막했던 시간에 우리의 목소리에 귀 기울여주고, 필요한 자원을 연결하며, 든든한 동반자가 되어줄 경기도공익활동지원센터와 같은 기관이 있었다면 어땠을까 하는 아쉬움이 남습니다. 이렇게 탄탄주택협동조합의 경험을 공유할 기회를 주신 경기도공익활동지원센터에 감사드립니다.

• 직접적 후원이 어렵다면, 지역 재단이나 플랫폼을 통해 간접 협업 구조를 마련해야 한다.
• 기업들이 사회 공헌 활동에 점점 더 관심을 가지는 만큼, 시민사회도 이에 맞는 프로젝트 제안을 기획할 필요가 있다.
• 지역·중앙단위에서 기업 관심사를 조사하여 매칭할 수 있는 기반을 만들자.

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시민주권시대와 시민사회

- 정부 이후 시민사회 정책환경 변화와 과제 -

최근 한국 정치 상황을 보면, 세상이 거꾸로 가고 있다는 생각을 지울 수 없다. 12.3 내란 사태 이후, 민주주의 국가로서의 정체성을 의심케 하는 일들이 연이어 벌어지고 있다. 내란과 헌정질서 파괴 행위를 저지른 세력들이 오히려 이를 막으려 한 야당과 국민들을 ‘내란 조장 세력’으로 몰아 공격하는 현실이다. 정부 고위 관료들과 여당 지도부, 그리고 검찰마저 법 기술을 악용하며 헌법과 법률을 위반하는 행위를 서슴지 않고 있다. 국민 상식과 동떨어진 현실이 민주주의를 위기로 몰아넣고 있다.

이러한 상황은 우리에게 한국 민주주의의 근본적인 문제를 되돌아보게 한다. 한국 경제가 압축 성장의 부작용을 겪었던 것처럼, 1987년 민주화 이후 급속도로 성장했다고 믿었던 한국 민주주의 역시 형식적이고 허약한 체제였음이 드러나고 있다.

지금 우리 사회가 가장 먼저 해야 할 일은 민주주의의 근본 가치를 지키는 일이다. 법과 정의가 흔들리는 현실 속에서, 국민들은 무엇을 지켜야 할 것인가? 과연 우리는 어떤 민주주의를 원하며, 어떻게 이를 회복할 수 있을 것인가? 이제는 민주주의의 본질을 다시 고민해야 할 때다.

민주주의는 민주시민을 필요로 한다. 이는 민주시민 없이 민주주의가 불가능하다는 뜻이다. 아무리 훌륭한 제도가 마련되어 있더라도, 이를 지켜낼 시민의 역량이 없다면 민주주의는 유지될 수 없다. 서구 사회의 경험에서도 이를 확인할 수 있다. 독일은 나치즘 반성의 결과로 ‘비판적 시민’을 강조했고, 프랑스는 명예혁명을 계기로 ‘공화적 시민’, 영국은 ‘참여적 시민’을 주창했다. 이들은 모두 권력의 퇴행을 막고 민주주의를 지키기 위한 사회적 합의의 산물이었다. 이러한 흐름 속에서 서구 사회는 (민주)시민교육을 통해 시민들의 비판의식과 참여의식, 문제해결 능력을 키웠으며, 이는 강한 시민사회 형성의 기반이 되어 민주주의 발전을 이끌어왔다.

한국 사회는 위기 때마다 시민들의 항쟁과 촛불시민혁명을 통해 민주주의를 일궈왔다. 그러나 이러한 시민항쟁과 혁명 이후, 민주주의를 더 깊고 탄탄하게 만들어가는 과정, 즉 시민들이 민주시민으로서 역량을 강화하고 이를 성장시킬 수 있는 시민사회의 토대를 구축하는 일에는 소홀했다. 제도 개혁만으로는, 격변기의 시민항쟁만으로는 민주주의가 뿌리내릴 수 없다는 교훈을 다시금 확인하게 된다. ‘광장의 민주주의를 일상의 민주주의로!’라는 외침이 그 어느 때보다 절실하다.

12.3 내란 사태는 한국 민주주의를 근본적으로 성찰하게 한다. 많은 학회와 단체에서 민주주의 위기의 원인을 진단하며 제왕적 대통령제, 승자독식 선거제도, 검찰과 감사원의 권력 남용, 시민 통제 시스템의 부재 등을 지적하고 있다. 이러한 개혁 과제들은 필요하지만, 제도가 개혁된다고 해서 민주주의가 자동으로 강화되는 것은 아니다. 문재인 정부 시기 검찰제도가 개혁되었지만 여전히 검찰 독재라는 비판이 제기되고 있고, 비례성을 강화한 선거제도 개혁도 위성정당¹⁾ 설립으로 무력화되었다. 방송통신위원회법과 국가인권위원회법이 개정되었지만, 해당 기관들이 제대로 작동하는지조차 의문이다.

1) 위성정당 : 일당제 국가에서 정권을 잡은 수권 정당(여당) 외에 다당제의 구색을 맞추기 위해 존재하는 명목상의 정당이다. 위성정당은 체제를 지지하고 일정한 한도 내에서 이익을 추구하나 정권 교체는 원칙적으로 불가능하며 정권 교체를 바라지도 않는다. 또한 지방조직이 없으며 당원 숫자도 극히 적다. (출처 : 위키백과)

유럽에서도 극우적 경향이 심화되고 있지만, 여전히 민주주의를 유지할 수 있는 것은 강한 시민사회 덕분이다. 반면, 윤석열 정권의 내란과 민주주의 파괴가 현실화된 것은 이를 막을 만큼 한국 시민사회가 성장하거나 성숙되지 못했음을 의미한다. 한국 민주주의의 위기를 극복하려면, 제도개혁을 넘어 강한 시민사회를 형성하는 데 집중해야 한다. 민주주의는 시민이 지킬 때만 존재한다.

실제로, 세계적으로 발표되는 각종 민주주의 지수와 시민사회 활성화 지수는 밀접한 상관관계를 보인다. 한국의 경우, 세계 민주주의 지수와 시민사회 활성화 지수가 거의 일치하는 흐름을 보인다. 영국의 이코노미스트가 2년마다 발표하는 세계 민주주의 지수에서 한국은 2010년 이후 줄곧 20위권을 유지하고 있으며, 문재인 정부 시기 16위까지 상승했다가 윤석열 정부 이후 24위로 다시 하락했다. 세계 시민사회연합 등에서 조사한 시민사회 활성화 지수도 비슷한 흐름을 보이며, 2009년 20위, 2013년 23위, 2021년 21위에 머물렀다.

이제 우리 사회도 고민해야 한다. 시민사회가 단순한 보조자가 아니라 사회문제 해결의 주체로 자리 잡을 수 있도록 지원해야 한다. 국가와 시장이 해결하지 못하는 문제를 풀어갈 새로운 동력, 그것이 바로 강한 시민사회다.

김대중 정부 시절 비영리민간단체지원법이 제정되고, 노무현 정부에서 시민사회발전위원회가 운영되었지만, 이는 시민단체 지원사업이나 논의기구 수준을 벗어나지 못했다. 이명박·박근혜 정부를 거치면서 정부와 시민사회 간의 갈등은 심화되었고, 보조금 삭감과 각종 규제 강화 등으로 시민사회는 오히려 위축되었다.

박근혜 전 대통령 탄핵 이후 등장한 문재인 정부는 시민사회 활성화를 국정과제로 삼았다. 대통령령을 통해 시민사회 활성화를 국가의 책무로 규정하고, 국가차원의 기본 및 시행계획을 수립하고, 이를 실행할 컨트롤타워로서 시민사회위원회를 구성하는 등 다양한 정책적 기반을 마련했다. 처음으로 체계적인 시민사회 활성화 정책이 자리 잡기 시작한 것이다.

그러나 이 희망은 오래가지 못했다. 윤석열 정부 출범과 함께 시민사회 활성화 정책은 완전히 폐기되었다. 윤 정부는 시민단체를 ‘이권 카르텔’로 규정하며, 문재인 정부 시절 도입된 대통령령과 시민사회위원회를 폐지했다. 민간단체 보조금은 대폭 삭감되었고, 시민사회가 참여해왔던 각종 위원회에서도 배제되는 등 시민사회 활동이 급격히 위축되었다.

한국 사회는 또 한 번의 거대한 변화를 앞두고 있다. 윤석열 대통령에 대한 탄핵 움직임과 함께 사회대개혁 논의가 본격화되고 있다. 2016년 박근혜 전 대통령 탄핵 이후 정권교체는 이루어졌지만, 기대했던 사회대개혁은 제대로 실현되지 못했다. 그 반성과 대안 속에서 이번 개혁 논의는 더욱 의미 있게 평가받고 있다.

2024 공익활동가주간 기념 심포지엄 현장(국회) 

* 관련 현장스케치를 보시려면 클릭하세요.

그렇다면 우리가 반드시 추진해야 할 시민사회  활성화의 개혁 과제는 무엇인가?

첫째, 시민사회 활성화를 위한 기본법을 제정해야 한다. 시민사회는 민주주의의 토대이며, 국가와 시장이 해결하지 못하는 문제를 보완하는 필수적인 존재다. 따라서 국가가 시민사회 활성화를 정책적 책무로 삼도록 법적 근거를 마련해야 한다. 이를 위해 시민사회활성화기본법이 필요하며, 국가 차원의 지원책과 기금 조성뿐만 아니라 공익위원회 또는 시민사회청과 같은 전담 행정기구 설립도 적극 검토해야 한다.

둘째, 시민사회 규제정책을 전면 개혁해야 한다. 현재 한국의 시민사회 관련 법과 제도는 규제 중심으로 설계되어 있어 시민사회 조직의 성장과 활동을 가로막고 있다. 법인 설립을 어렵게 만드는 민법상의 비영리법인 허가제(인가주의), 비영리민간단체 등록을 과도하게 제한하는 비영리민간단체지원법, 기부를 활성화하기는커녕 억제하는 기부금품법 등이 대표적인 사례다. 시민들이 자유롭게 단체를 만들고, 필요한 자원을 모집하여 공익활동을 펼칠 수 있도록 제도를 개선해야 한다.

셋째, 민주시민교육지원법을 제정해야 한다. 최근의 정치적 혼란은 민주주의를 지키는 것이 단순히 법과 제도의 문제가 아니라 시민의 역량과 의식 수준에 달려 있다는 사실을 여실히 보여주었다. 시민이 민주주의의 주체로서 역할을 다하기 위해서는 체계적인 민주시민교육이 필수적이다. 이를 위해 국가 차원의 교육 지원 체계를 구축하고, 민주시민교육원을 설립하며, 지역 단위의 민주시민교육을 활성화해야 한다.

한국 사회는 이제 선택의 기로에 서 있다. 시민사회가 활성화되지 않고서는 민주주의도, 사회적 정의도, 지속가능한 발전도 이룰 수 없다. 과거의 실수를 반복하지 않기 위해, 지금이야말로 시민사회가 중심이 되는 진정한 사회대개혁을 이뤄야 할 때다.