함께 사는 즐거움을 알리고, 더 나은 삶을 상상하며, 

나이 듦의 지혜를 배워가고 있는 사회주택 활동가, 김수동(탄탄주택협동조합 이사장)

전세사기 피해자가 된다는 것

전세사기 피해자가 된다는 것은 단순히 돈을 잃는 경제적 문제를 넘어 한 개인의 삶 전체가 송두리째 무너지는 재난과 같다. 안식처여야 할 집은 불안과 공포의 공간으로 변한다. 언제 쫓겨날지 모른다는 생각에 잠을 이룰 수 없고, 직장 생활이나 학업 등 기본적인 일상조차 유지하기 어렵다. 결혼, 출산, 내 집 마련 등 소박하게 꿈꾸던 모든 미래 계획이 산산조각 나고, 삶은 오직 사기 피해를 해결하기 위한 고통스러운 법적 싸움으로만 채워진다. 이는 곧바로 정신적 파멸로 이어진다. 피해자들은 극심한 우울증, 불면증, 공황장애에 시달리며, 세상과 사람에 대한 깊은 불신이 생겨 대인관계마저 단절된다. 가장 힘든 것은 '네가 부주의해서 당한 것 아니냐'는 식의 피해자를 탓하는 사회적 시선이다. 도움과 위로를 받아야 할 상황에서 오히려 비난의 대상이 되면서 피해자들은 깊은 소외감과 무력감을 느낀다. 사기꾼을 잡고 피해를 복구하는 모든 과정을 오롯이 피해자 혼자 감당해야 하는 현실은 이들을 더욱 깊은 절망으로 몰아넣는다.

경기도의 피해현황

2025년 6월 말 기준으로 전세사기피해지원 특별법상 피해 사실이 인정된 피해자는 총 3만 명을 넘어섰으며 이 중 경기도 거주자가 6,657명으로 전국 두 번째로 많다. 20~30대 청년층 피해자가 75%를 차지한다. 2024년 6월부터 2025년 9월까지 약 1년 4개월간 경기도 전세피해지원센터에 접수된 피해액은 6,664억 원에 달하며, 주로 수원, 화성, 부천, 안산, 용인 등 청년층 주거 수요가 많은 지역에서 대규모 피해가 발생했다. 경기도의 주요 대규모 전세사기 사례로는 화성 동탄 오피스텔 사기와 수원 다세대주택 사기 사건이 있다. 화성 동탄 사건에서는 임대인 부부가 오피스텔 268채를 무자본 갭투자로 사들여 170억 원의 보증금을 편취했으며, 145명의 피해자가 발생했다. 수원에서는 한 임대인 일가족이 수백 건의 피해를 입히고 잠적하여 150건 이상의 피해 신고가 접수되었으며, 이들 사건 모두 사회초년생 등 젊은 층이 주요 피해자였다.

탄탄주택협동조합의 탄생

2023년 초 경기도 화성 동탄 지역에서 대규모 오피스텔 전세사기 사건이 터졌을 때도 막막한 현실 앞에서 피해자들은 뿔뿔이 흩어져 외롭고 고립된 싸움을 시작해야 하는 상황이었다.

'화성동탄 전세사기' 167명에 214억 가로채… 무더기 재판행(출처 : 경기일보)

https://www.kyeonggi.com/article/20230629580294

하지만 절망의 자리에 주저앉는 대신 함께 손을 잡고 연대와 협력으로 맞서 보자고 나선 이들이 있었다. (사)한국사회주택협회가 사회적경제 방식으로 피해를 치유하는 모델을 제안했고, 여기에 21명의 피해 당사자와 7명의 사회주택 활동가들이 마음을 모았다. 2023년 5월 12일, ‘피해자는 약자’라는 통념을 깨고 당사자들이 직접 문제 해결의 주체로 나서는 ‘탄탄주택협동조합’이 탄생한 것이다. 우리는 개인의 고립된 싸움이 아닌 함께 일어서는 길을 선택한 것이다.

탄탄주택협동조합 총회

서두에서 살펴본 바와 같이 전세사기 피해자는 금전적인 피해는 물론이고 정신적 고통, 사회에 대한 불신, 트라우마로 인한 고통이 크다. 그래서 탄탄주택협동조합이 하는 일을 우리는 단순한 피해 '보상'이 아닌 '치유'라 부른다.

탄탄주택협동조합은 전세사기 피해자가 계약한 오피스텔을 가해자로부터 인수했다. 인수한 주택을 10년 장기임대주택으로 등록하고 임대주택 사업자가 되었다. 다음으로 조합은 조합원들과 시세 90% 이하(HUG 보증보험 가입 기준)로 임대차 계약을 새로이 체결한다. 그리고 10%는 협동조합 출자금으로 약정한다. 이후 장기저리인내자금1)을 조달하여 보증부 월세로 전환하고, 월세 수익으로 이익잉여금2)을 누적하여 출자금 반환자금을 마련하는 사업모델이다. 조합원들은 역전세가 발생한 만큼 일부 손실(6.5%)을 감수해야 했지만 빠르게 일상을 회복하고 안정적으로 거주하거나 필요시 보증금을 반환받아 퇴거할 수 있었다.

가시밭길을 걷다: 공공의 외면과 불신

탄탄주택협동조합의 길은 이름과 달리 결코 ‘탄탄’하지 않았다. 우리가 마주한 가장 큰 어려움은 서로 믿고 협력해야 할 공공 부문의 차가운 외면과 불신이었다.

경기도 정책자금 연계가 무산되었고, 주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금반환보증보험 가입을 거절했다. 심지어 일부 공공 인사는 사회주택 활동가들을 ‘보조금 헌터’라 음해했고, 공공의 전세사기피해지원센터조차 탄탄주택협동조합에 대해 부정적인 상담으로 일관했다. 이에 불안을 느낀 한 조합원은 법원에 임차권등기명령3)을 신청했고, 법원은 해당 여부에 대한 정확한 사실관계 확인 없이 임차권등기명령을 수용하여 결과적으로 조합이 임차보증금 미반환 가해자 처지가 되기도 했다. 이런 와중에도 조합은 오피스텔 인수 과정에서 1억 4천만원이 넘는 취등록세를 국가에 고스란히 내야 했다.

이처럼 제도의 사각지대와 거버넌스의 어려움 속에서 우리의 여정은 더욱 고될 수밖에 없었다. 가장 큰 난관은 보증금 반환을 위한 자금 마련이다. 경기도의 공익 목적 정책자금을 활용할 계획이었으나 실무 논의 과정에서 다양한 쟁점이 부각되어 결과적으로 무산되었다. 가능한 다른 방법을 찾아야만 했다. 다행히 우리의 진심은 시민사회의 공감과 함께 사회적 연대를 불러일으켰다. 한국사회가치연대기금의 사회적금융 지원, 화성시 사회적경제지원센터와 지역 신협의 협동금융 지원, 그리고 뜻을 함께한 시민들과 전문가들의 기부와 자문이 더해져 필요한 자금을 확보할 수 있었고 불가능해 보였던 길을 열 수 있었다.

마음치유 100% : 신뢰와 희망의 회복

설립 2년 만에 탄탄주택협동조합이 이뤄낸 피해 회복률 93.57%는 정부의 특별법은 물론 그 어떤 다른 대안보다 빠르고 실효성 있는 놀라운 성과다. 하지만 경제적 보상보다 더 중요한 것은 숫자로 표현할 수 없는 ‘마음의 치유’와 ‘사회의 신뢰 회복’이다.

한 조합원은 이렇게 말했다. “처음 조합 설립 때부터 지금까지 모든 순간이 낯설고 쉽지 않았는데… 이번 일로, 아직 우리 사회에 누군가의 고통에 함께 아파하는 분들이 계시다는 것을 알게 되었고, 나도 언젠가 받은 마음을 돌려줄 수 있는 사람이 되고 싶다는 생각이 들었습니다.”

또 다른 조합원은 “항상 마음 한편에 같은 상처를 받은 분들이 함께 힘내고 있다는 것이 큰 위로가 되었다”고 우리에게 마음을 전했다.

사회적경제박람회 수상 모습

이는 단순한 경제적 보상을 넘어, 사회적 재난으로 무너졌던 인간관계에 대한 신뢰를 회복하고, 공동체의 온기 속에서 새로운 희망을 발견한 ‘치유’의 과정이었다. 이러한 성과를 인정받아 조합은 '2024 대한민국 사회적경제박람회 대상'을 수상하는 영예를 안기도 했다.

남은 과제와 새로운 시작

탄탄주택협동조합의 성공은 끝이 아닌 새로운 시작이다. 이 소중한 경험이 더 널리 확산되고 제2, 제3의 탄탄주택협동조합으로 이어지기 위해서는 풀어야 할 과제들이 남아있다.

탄탄주택협동조합 성과공유회 및 전세 대책 토론회

무엇보다 민간의 자발적인 노력을 폄훼하고 불신하기보다, 공공과 시민사회가 머리를 맞대고 협력하는 거버넌스의 복원이 필요하다. 다음으로 협동조합의 활동을 뒷받침할 장기저리의 공급자 금융과 취등록세 등 세제 지원이 절실하다. 이를 통해 피해자들이 겪는 국가와 사회에 대한 신뢰 상실, 노동력 손실 등 깊은 내상을 지속적으로 보듬는 사회적 노력이 동반되어야 한다.

탄탄주택협동조합은 사회적 재난 앞에서 개인이 얼마나 무력할 수 있는지, 그러나 ‘함께’일 때 얼마나 강해질 수 있는지를 보여준 희망의 증거이다. 이들의 용기 있는 도전이 더 많은 연대를 이끌어 내고, 우리 사회를 더 안전하고 탄탄하게 만드는 소중한 이정표가 되기를 기대한다.

돌이켜보면, 공공의 외면과 불신 속에서 한 걸음 한 걸음 내딛던 그 막막했던 시간에 우리의 목소리에 귀 기울여주고, 필요한 자원을 연결하며, 든든한 동반자가 되어줄 경기도공익활동지원센터와 같은 기관이 있었다면 어땠을까 하는 아쉬움이 남습니다. 이렇게 탄탄주택협동조합의 경험을 공유할 기회를 주신 경기도공익활동지원센터에 감사드립니다.

머리보다 발로, 책상보다 현장에서 독도를 지켜온 활동가, 안재영(DMZ평화동행 대표)

특정 대상에 이름을 지어줄 때, 아무 생각없이 대충 이름을 붙이는 경우는 없다.

신생아로 태어난 아기에게 그 아기를 축복하는 이름을 지어주듯이 섬을 최초로 발견한 나라에서 섬이름을 붙일 때도, 그 섬을 상징하는 섬이름을 붙이게 된다.

독도의 옛 지명은, 지난 1500년동안, ‘우산도(于山島 : 바다 위에 우뚝 솟아 있는 섬의 뜻)’였다. 독도(獨島)라는 명칭은, 1906년 울릉군수 심흥택이 중앙정부에 보고할 때 최초로 공식적인 행정지명으로 사용되었다. 중간 중간 시대에 따른 별칭으로, 삼봉도(三峯島: 세 개의 봉우리가 있는 섬), 가지도(可支島: 강치(물개의 일종)가 서식하는 섬, 석도(石島: 돌로 이우어진 섬)로 불린 적이 있었지만, 이 이름들은, 우산도의 별칭일 뿐, 독도의 옛 지명은, 변함없이 1500년 동안 우산도였다.

일본은 한반도 전체를 침략하기 5년전인 1905년 2월 22일, 러일전쟁을 준비하면서 독도에 망루를 설치하고자 독도를 몰래 자국 섬으로 편입했다 주장하면서, 다께시마(竹島)1)로 부르기 시작하였다. 일본이 독도를 가지고, 국제사법재판소에 가서 판결을 받아보자고 주장하는 가장 주된 이유중에 하나가 독도(獨島)보다, 죽도(竹島)가, 한일간의 공식 서류에 먼저 나타나고 있기 때문이다.

서울의 명칭은,광복 후부터 불리기 시작한 명칭이고, 일제강점기에는, 경성(京城), 조선시대에는, 한양(漢陽)이었다. 세상 어느 누구도, 경성이 한양이고, 한양이 서울인 것에 대해서 시시비비를 거는 사람은 없다.

마찬가지로, 우산도가 독도라는 증거는 한반도에 존재하고 있는 많은 고지도와 고문서에서 증명해주고 있다.

문제는, 우리나라에서, ‘우산도가 독도다’를 가르처 주는 곳이 없다는 것이다. 우산도란 명칭을 잊거나, 잃어버리게 된다면, 국제법적으로 대한민국의 독도명칭(1906년)이 일본이 주장하는 다께시마(1905년)보다 뒤처지는 명칭이 된다는 치명적인 문제점이 존재하고 있음에도 말이다.

이런 이유 때문에, 국내에서 활동하고 있는 친일학자들 중에는, 우산도가 독도가 아니다란 주장을 자신의 저서에서 강조하고 있는 현실이다.

일본이 독도를 강탈해간 100년이 되는 해인 2005년부터, 일본 외무성 홈페이지에서는, 다께시마(竹島)는 일본의 고유영토다는 주장을 10개국 언어로 주장하고 있다. 그 주장에 가장 중점 사항이 , ‘우산도는 독도가 아니다’라는 주장이다. 우산도 명칭만 지워버리게 된다면, 일본은 국제법적으로 유리한 고지를 하나 선점하는 것이기 때문이다.

현재, 대한민국의 독도 교육현황은 어떨까? , ‘우산도가 독도’라는 역사적 사실을 알고 있는 국민은 얼마나 될까?

일본의 경우, 2001년까지만 해도 ‘다께시마는 일본 영토’ 주장을 했던 교과서는 극우세력으로 평가되는 ‘새역모(새로운 역사교과서를 만드는 모임)’에서 발간한 역사교과서 뿐이었고, 독도왜곡 교과서 채택율은 2001년 0.039%에 불과하였지만, 2005년엔 0.4%가 되더니(4년 만에 10배 증가), 2009년에는, 1.7%로 늘어 났다가, 2021년에는, 일본에서 발행되는 거의 100%대 다수의 교과서에서 ‘독도는 일본의 고유 영토’라는 왜곡된 교육을 하고 있다.

반면에 대한민국의 독도교육 상황은, 매년 10월 25일 ‘독도의 날’ 즈음해서, 플래시몹 춤과, 1982년에 만들어 진 ‘독도는 우리 땅’ 노래 가사 외우기에만 열중하고 있다. 상대방 일본의 경우, 독도교육이 불과 20년만에 0.039%에서 100%로 엄청난 양적, 질적 변화가 있었지만, 대한민국은 여전히 1982년에 머물러 있는 형국이다.

그렇다면, 독도는 섬(Island)일까?, 바위(Rock)일까?

1994년 11월부터 발효되기 시작해서, 2025년 현재 168개 국가들에서 비준한, ‘유엔해양법협약’ 121조에 1항에서, 섬(Island)에 대해 규정하기를,

1) 섬은 자연적으로 형성된 육지로서 물로 둘러싸여 있으며, 조수 만조 시에도 수면 위에 있는 것을 말한다.

2) 섬은 자국의 영해, 접속수역, 배타적경제수역(EEZ) 및 대륙붕을 가지는 데 있어서 다른 영토와 동일하다

3) 그러나, 인간이 거주할 수 없거나 자체적인 경제생활을 유지할 수 없는 암석(rock)은 배타적경제수역이나 대륙붕을 가질 수 없다

국제법적으로, 독도가 섬(island)일 경우에는, 독도기점으로 배타적경제수역 200해리(약 370km)의 대한민국 바다영토가 생기지만, 독도가 섬이 아닌, 바위(rock)로 분류되게 된다면, 배타적경제수역을 갖지 못하고, 12해리 영해만 갖게 된다는 것이다.

독도는, 유엔해양법 제3항에 섬으로서의 조건을 충족시킬 수 있는, 물이 충분하고2), 나무가 존재하고 있기 때문에, 유엔해양법 121조 1항과 3항을 충족하기 때문에, 2항에서 규정한 배타적경제수역(Exclusive Economic Zone;EEZ)를 가지는 기점이 된다. 독도기점 바다영토 200해리는, 한반도 면적의 약 2.2배 해당하는 매우 넓은 바다영토이다.

하지만, 국내에서 독도로 유명한 한 강사는, 독도에 물이 5리터 밖에 나오지 않기 때문에 독도는 섬(island)이 아닌, 암석(rock)이라고 주장하고 있으며, 이 글을 쓰는 글쓴이가 5리터의 자료를 제시해달라 요청하였으나, 무응답 상태로 대응하고 있다.

대한민국의 독도교육 시간이 부족한 것도 문제이거니와, 독도교육의 핵심을 가르칠 선생님이 없다는 것이, 제가 주장하는 ‘독도가 위기다’의 이유다.

현재 대한민국 독도교육하면, 독도의 지리적 위치와 독도에 무슨 생물이 존재하는 등의 자연적 환경에 대해서 만 일부를 가르치고 있지만 일본이 역점을 두고 있는 국제법적 관점에서는 거의 손을 놓고 있는 실정이다.

오랜세월동안 독도에 대한 연구와 논문발표를 해오신, 독도에 대한 최고 전문가이신 신용하교수님3)의 주장에 따르면, “역사적으로는 한국과 일본간에 독도논쟁은 존재할 수 없다”, ‘굳이 얘기하자면 역사적으로는 한국이 ‘100’이라면, 일본은 ‘0’이다’라고 하셨다.

대한민국 정부의 독도에 대한 기본입장도, 역대 이승만정부부터 시작해서 현재 이재명정부에 이르기까지, 변함이나 수정 없이 언제나 “독도는 역사적, 지리적, 국제법적으로 명백한 우리 고유의 영토입니다. 독도에 대한 영유권 분쟁은 존재하지 않으며, 독도는 외교 교섭이나 사법적 해결의 대상이 될 수 없습니다.” 이다.

출처:외교부 독도 홈페이지(https://dokdo.mofa.go.kr/kor/dokdo/government_position.jsp)

고유 영토란 의미는, 일본에 의해 강제로 침탈당했던, 일제강점기 기간 외에는, 독도는 단 한번도 다른 나라에 속해 본 적이 없었던 대대손손 우리 영토라는 의미이며, 역사적으로는, 『세종실록』 「지리지」(1454년), 「만기요람」(1808년), 「태정관 지령」(1877년)등 여러 역사책에 독도가 우리 영토로 기록되어 있다는 것을, 지리적으로는, 울릉도에서 독도가 육안으로 보이기 때문에, 울릉도 어민들이 독도에 가서 생활하였던 울릉도에 속한 속도(屬島)였다는 것을 의미한다. 국제법적으로는, 1900년 대한제국 칙령 제41호를 통해 독도는 울도(울릉도)군수의 관할 구역으로 선포하였고, 제2차 세계대전 전범국 일본의 영토를 규정하는 1946년 연합국 최고사령관 지령에서도, 울릉도, 독도, 제주도를 일본의 통치범위에서 제외하였으며, 샌프란시스코 조약에서 일본 영토를 규정한 것을 일본 정부가 일본의회에 설명하고 자 작성한 「일본 영역도」에서 조차도, 독도는 일본영역(領域)에서 제외되어 있다는 것은, 명백하게 독도가 대한민국 영토임을 증명하고 있다.

일본에서 발견된 역사적 자료들 또한 모두가 독도가 한국 영토인 것을 증명하고 있다. 그중 대표적인 일본 문서들은, 일본이 1868년 메이지유신 후 동아시아 침략을 준비하기 위해 외교관을 위장한 스파이들을 파견하면서 조사내용을 지시한 1870년 조선국 교제 시말 내탐서(울릉도와 독도가 언제부터 조선의 부속도서가 되었는지를 조사해 오도록 함), 1877년 태정관 문서(일본 최고 행정기관 태정관에서 ‘울릉도외 1도(독도)가 조선의 영토임을 확인한 문서), 1951년 일본영역참고도(패전국 일본의 영토를 규정한 일본정부가 제작한 일본영역지도)등이 존재하고 있다. 일본측으로는 당연하겠지만 이들 일본 문서들은 독도가 일본 영토라고 주장하는 일본 외무성 홈페이지상에서는 철저하게 감추고 있다.

일본은 독도를 재강탈 해가기 위해서 아래와 같이 독도왜곡에 심혈을 기울이고 있다.

첫째, 독도의 1500년 역사인, 옛 이름 ‘우산도(于山島)’를 지우는 일이다.

둘째, 독도를 울릉도로부터 완전 분리해내는 작업을 한다- 역사적으로 옛 고문서나 고지도상에 독도(우산도)만 별도로 표기된 자료는 충분하지 않다. 하지만, 울릉도의 속도(屬島)로서 우산도(독도)가 존재하고 있다. 독도를 울릉도로부터 완전 분리가 가능하다면, 일본측에서는, 우산도를 전설속에 가상(假像)의 섬으로 치부하려는 전략이다.

셋째, 독도의 가치를 낮게 평가하면서, 독도를 일본과 평화롭게 공유하자는 주장이다. 그럴듯해 보이지만, 함정이다. 완전한 하나의 국가를 구성하기 위한 필수조건이, 국가 + 주권 + 영토 3가지 모두를 완전하게 갖고 있어야 한다. 독도를 일본과 공유한다는 것은, 이미 독도가 대한민국의 고유영토가 아님을 스스로 인정한다는 것이다.

그렇다면 독도를 온전하게 대한민국 고유영토로 보존하기 위해서는 우리는 무엇을 해야 하는가?

첫째, 독도에 대한 실효적 지배를 강화하는 것이다. 2012년 12월까지 완성하기로 되어 있었던, ‘독도종합해양과학기지’가 당시 대통령의 정치적 결정으로 실종된 상태이다. 정부는 독도에 실종상태인 ‘독도종합해양과학기지’를 설치해야 한다. 독도해양과학기지에 국내 과학자 뿐만 아니라, 외국의 해양,지질과학자들이 체류하며 동해바다 해양과 지질을 연구해서 발표할 때, 연구지역이, 대한민국 독도라는 것을 명시해서 다양하고 많은 유수의 과학지에 발표할 수 있도록 해야 한다.

둘째, 독도에 어민숙소를 확장하고 독도주민을 3가구 정도 정착하게해서 ‘독도어촌계’를 구성한 다음 독도주민들로 하여금, 대한민국 국가에 세금을 낼 수 있게 해야 한다.

이 두가지 방안은 독도를 대한민국 정부가 실효적으로 완전하게 지배하고 있다는 것을 온 세계에 보여주는 확실한 증거가 되기 때문이다.

독일의 민법학자 예링(Rudolf Von Jhering)과 역사학자 이한기교수의 주장으로 마무리 하고자 합니다.

“사람들은 권리침해에 대해 침묵하는 민족을 스스로가 사형선고에 서명했다고 생각한다. 이웃나라에 의해 1평방마일의 땅을 저항없이 탈취당한 민족은 결국에는 자기 영토라 할만 것이 모두 없어지게 되고, 국가로서 존립하기를 포기하게 되고 나머지 영토도 모두 빼앗기게 된다. 그러므로 그러한 민족은 더 나은 것을 기대할 자격이 없다.- 예링-,

“명명백백한 자국의 영토라도 이를 주장하지 않는 자에게는 돌아오지 않는다”- 이한기-

독도 이제는 알아야 지킬 수 있다.

글쓴이 안재영은, 1987년 외대 독도연구회로 독도와 인연을 맺은 후, 1988년 울릉도-독도 뗏목 탐사대원으로 참가하였으며, 2008년에 예술마을 헤이리에 사비로 영토문화관 독도를 개관(www.usando.kr )해서, 독도지키는 일에 힘을 쏟고 있다. 독도탐방을 20여 차례 다니면서, 머리로서만 아니라, 눈으로 독도를 보고 독도의 역사를 몸으로 느끼고 알아야 지킬 수 있다는 운동을 펼치고 있다. 이러한 활동을 인정받아 2012년 동북아역사재단이 주는, ‘독도사랑상’을 수상하였다. 10여년전부터는, 독도를 통해 남과 북이 하나되는 평화통일 운동에도 활동중인, 북한학 박사이다.

1) 죽도(竹島)라고? 하지만, 독도에는 어떤 시기에도 단 한 그루의 대나무가 존재해 본적이 없다.